Giá bất động sản tại Hà Nội: Liệu có “bong bóng”?

Theo khảo sát thực tế, năm 2010, giá đất trung bình ở Hà Nội tăng khoảng 30%.

Cục bộ có những khu vực, dự án, giá đất tăng từ 100% đến vài trăm %.

Các chuyên gia kinh tế cảnh báo, diễn biến của thị trường bất động sản Hà

Nội đang tiềm ẩn rủi ro cao.

Tiền lại đổ vào bất động sản

Chỉ là một chủ gara sửa ôtô ở thị xã Lai Châu, anh Nguyễn Văn Tuyên vẫn

tiết lộ đang sở hữu tới bốn

căn hộ

chung cư tại Hà Nội (hai căn ở dự án phía tây

Thủ đô và đang đặt tiền mua hai căn hộ cao cấp ở dự án Royal City).

Bác sỹ Nguyễn Mạnh Hà, quê Bắc Giang, tuy không phải “đại gia” nhưng cũng

đang sở hữu hai mảnh đất (một mảnh đất ở và một mảnh đất nông nghiệp thuộc quận

Hà Đông) và một căn hộ thuộc tòa chung cư HATUCO, quận Thanh Xuân. Vị bác sỹ này

đang tìm mua các loại đất dự án dạng góp vốn ở

Hà Nội

với kỳ vọng rủi ro lớn,

lợi nhuận cao.

Theo bà Vân Khánh, phụ trách sàn bất động sản Hanoi Home, trong giới buôn

bất động sản Hà Nội, số người có vốn từ vài chục đến vài trăm tỷ đồng không

hiếm. Khi đã đầu tư là họ mua cả sàn chung cư (6-8 căn/sàn) hoặc cả một khu đất

nền (8-12 lô) trong các dự án đô thị mới.

Bà Vân Khánh nói, chỉ lo Hà Nội không có nhà, đất giá hợp lý để bán, còn

hàng có bao nhiêu các nhà buôn bất động sản Hà Nội đều mua tất. “Tôi không hiểu

vốn họ lấy ở đâu mà nhiều thế. Khi có hàng tốt, chỉ cần alô là vài tiếng sau họ

đã chồng đủ tiền…,” bà Vân Khánh cho biết.

Vào đầu năm 2010, không ít chuyên gia bất động sản cho rằng, thị trường

bất động sản Việt Nam trong năm này sẽ lặng sóng, giá đất sẽ giảm nhẹ bởi kinh

tế khó khăn, lãi suất cao, sức cầu yếu.

Thế nhưng, hiện tượng giá bất động sản suy giảm chỉ xảy ra đối với thị

trường Thành phố Hồ Chí Minh, địa bàn được coi cung đã vượt cầu. Còn tại Hà Nội,

trong năm 2010, hầu như giá đất trên toàn địa bàn đều tăng.

Tăng giá mạnh nhất là

bất động sản

tại phía tây như các khu đô thị Văn

Phú, Văn Khê, Nam Cường, Gelexemco, Nam An Khánh, Bắc An Khánh… Đơn cử như giá

đất chia lô và biệt thự tại đô thị Văn Khê, nếu đầu năm 2010, giá dao động từ 52

– 57 triệu đồng/m2 (tùy diện tích) thì cuối năm, giá đã tăng vọt lên 80 – 90

triệu đồng/m2.

Phía đông Hà Nội gồm các quận Long Biên, Gia Lâm, Đông Anh, nơi có các cây

cầu Vĩnh Tuy, Thanh Trì vừa khai thông và các cây cầu Nhật Tân, Đông Trù đang

xây dựng, giá bất động sản cũng tăng chóng mặt. Giá đất mặt đường khu vực chân

cầu Vĩnh Tuy giữa năm 2009 chỉ khoảng 40-60 triệu đồng/m2, đến cuối năm 2010

tăng vọt lên từ 120-160 triệu đồng/m2.

Lý giải hiện tượng giá bất động sản Hà Nội tăng từ góc độ sức cầu, ông

Tống Văn Nga, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho biết, từ Quảng Trị,

Quảng Bình trở ra, nhiều người có tiền đều đã về Hà Nội mua nhà, đất.

Bổ sung giải thích của ông Tống Văn Nga, ông Vũ Thanh Tùng, Giám đốc Công

ty Tư vấn thiết kế xây dựng Việt Nam cho biết, khảo sát thị trường của công ty

tại các dự án đô thị trên địa bàn Hà Nội cho thấy, trung bình mỗi năm, mỗi tỉnh

tiêu thụ khoảng 50 căn hộ hoặc đất nền tại các đô thị mới ở Hà Nội. Ông Tùng tỏ

ra ngạc nhiên về sự giàu có của các khách hàng “tỉnh lẻ,” họ mua nhà với mục

đích sau này cho con cháu ra Hà Nội học.

“Có lẽ nắm được sức cầu khá ổn định này nên các nhà đầu tư bất động sản

của Hà Nội mới không ngần ngại có tiền là ném vào “găm” bất động sản. Chính vì

tình trạng đầu cơ quá lớn nên giá đất Hà Nội mới cao…,” ông Tùng nói.

Liệu có “bong bóng” bất động sản?

Chủ tịch một tập đoàn đầu tư bất động sản (giấu tên) tại Hà Nội cho biết,

giá bất động sản Hà Nội cao chủ yếu do chi phí bên ngoài, chi phí này đang bằng

100% so với chi phí thật.

Hiện chi phí thật (chi phí do Nhà nước quy định) để chuyển đổi 1m2 đất

nông nghiệp thành đất đô thị ở Hà Nội khoảng từ 14-16 triệu đồng/m2. Các chi phí

này gồm khảo sát

dự án

, lập quy hoạch, bồi thường giải phóng mặt bằng, xây dựng

cơ sở hạ tầng…

Với chi phí đầu vào như vậy, các chủ đầu tư chỉ cần bán đất nền (phân lô,

biệt thự) với giá dưới 20 triệu đồng/m2 là có lãi. Thế nhưng, 100% chủ đầu tư dự

án đô thị tại Hà Nội phải tìm mọi cách để bán đất nền tối thiểu từ 35-40 triệu

đồng/m2 trở lên. Giá nhà chung cư (khu vực ngoại thành) từ 20 triệu đồng/m2 trở

lên.

“Nếu dẹp được phí bôi trơn mà chủ đầu tư đang phải chi, giá nhà, đất Hà

Nội sẽ rẻ được từ 30-50%,” vị Chủ tịch tập đoàn này khẳng định.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, năm 2010, các doanh

nghiệp xây dựng thuộc bộ này chào giá xây dựng 1m2 nhà chung cư (thu nhập trung

bình) khoảng từ 7-8 triệu đồng/m2. Còn với các chung cư cao cấp trong trung tâm,

dù giá vật liệu và chi phí thi công cao hơn, giá đầu vào cũng chỉ bằng một nửa

so với giá bán của các chủ đầu tư đang rao (từ 38 – 40 triệu đồng/m2).

“Hiện nay, giá bất động sản của Việt Nam nói chung và Hà Nội nói riêng

đang cao một cách vô lý. Sự vô lý thể hiện ở việc Việt Nam là nước có thu nhập

đứng thứ 120 trên thế giới nhưng lại có giá bất động sản cao thứ 20 trên thế

giới,” Thứ trưởng Nam nói.

Mặc dù vẫn có quan điểm cho rằng, giá bất động sản được quyết định bởi

cung-cầu và như vậy không có khái niệm bong bóng nhưng theo các chuyên gia kinh

tế, để nhận định giá bất động sản Hà Nội có bong bóng hay không chỉ cần so sánh

với giá bất động sản phía nam.

Cũng mặt bằng giá đầu vào từ khâu lập dự án, bồi thường giải phóng mặt

bằng, chi phí nguyên vật liệu, nhân công… nhưng giá chung cư tại các quận nội

thành trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh chỉ từ 12-16 triệu đồng/m2, trong khi

tại Hà Nội là hơn 40 triệu đồng/m2. Giá đất nền tại các đô thị mới dao động trên

dưới 30 triệu đồng/m2, trong khi các đô thị phía Tây Hà Nội từ 80-300 triệu

đồng/m2.

Còn nếu so sánh với giá đất nền của trung tâm hành chính mới tỉnh Bình

Dương chỉ từ 3-5 triệu đồng/m2 thì giá bất động sản Hà Nội đang quá cao. Các

chuyên gia kinh tế cho rằng, hiện tượng giá đất Hà Nội liên tục tăng và dòng

tiền đổ vào thị trường ngày một nhiều đang ẩn chứa nhiều rủi ro. Thay vì dòng

tiền được đưa vào sản xuất, tạo ra hàng hóa để chống lạm phát thì nó lại chảy

vào bất động sản và “nằm chết” ở đó và càng làm giá bất động sản bong bóng

thêm./.

Xuân Hương (Báo Tin tức/Vietnam+)

Related Post

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.